Nemrég megjelent az első lakásvásárlókat célzó, Otthon Start program, melynek kamata a futamidő alatt fix, legfeljebb 3 százalék lehet. A fiatalok számára már korábban is indított hasonló programokat a kormány, ám szakértők szerint – a korábbiakhoz hasonlóan – ez is jelentős ingatlanár emelkedést fog okozni. Hogy látja, ismét árrobbanás várható az ingatlanpiacon?
A fiatalok kifejezetten nehéz helyzetben vannak, historikusan nézve is. Noha lesznek olyanok, akik számára ez a hitelkonstrukció valóban segítséget jelent majd, úgy gondoljuk, hogy a lakásárakban jelentős emelkedést fog okozni az intézkedés – ha még nem kezdődött el ez a folyamat.
Már eddig is az egész Európai Unióban Magyarországon drágultak a legnagyobb mértékben a lakásárak, az Otthon Start program hol okozhat elsősorban drágulást?
Várhatóan Budapest külsőbb kerületeiben szembetűnő lesz az emelkedés. Azokban a városrészekben, ahol eddig nem érte el a lakások ára a másfélmillió forintot, ott várhatóan hamar erre a szintre fogják emelni az árakat. A hitel egyik feltétele ugyanis, hogy legfeljebb másfélmillió forint lehet a négyzetméter ára a hitelből megvásárolandó lakásnak. Ez a kikötés eleve rengeteg ingatlant kizár a kínálatból, kifejezetten a belső kerületekben, és a budai oldalon is, ahol már eleve meghaladja a másfélmilliót a lakások négyzetméter ára. Budapesten egyes felmérések szerint csak a lakások és házak 41 százaléka felel meg az Otthon Start programban kínált három százalékos hitel feltételeinek.
Mekkora méretű lakások esetében várható drágulás elsősorban?
Az 40 és 70 négyzetméter közötti lakások esetében lesz számottevő a drágulás, az olcsóbb vagy felújítandó, használt lakások között. Ezek panel- vagy téglalakások elsősorban.
Milyen mértékű áremelkedésre lehet számítani?
Ennek mértékéről megoszlanak a vélemények, a legtöbb elemző 10-20 százalékos áremelkedésre számít. Ezt támasztja alá Lengyelország példája, ahol egy hasonló intézkedést vezettek be 2023-ban, amivel az első lakásvásárlókat próbálták jobb helyzetbe hozni. Bár a programot ott fél év után leállították, azok a lakások, amelyek megfeleltek a kikötéseknek 10-20 százalékot drágultak az intézkedés hatására.
Elképzelhető, hogy a program kikötéseinek nem megfelelő lakások iránti érdeklődés is megnő az intézkedés következtében, illetve a piaci alapú hitelezés is élénkülhet?
Ez a másodlagos hatás nem kizárt, ugyanis sokan, akiknek a lakása belefér az Otthon Start program keretébe, és jó áron tudja eladni az ingatlanát, belevág az értékesítésbe, és piaci hitelfelvétellel esetleg házat, vagy nagyobb lakást vásárol.
A kedvezményes hitelek fűtik a keresletet, ugyanakkor van-e megfelelő kínálat a növekvő érdeklődésre?
Európában sok helyen lakhatási válság van, Magyarországon például ma 226 hónapnyi jövedelem kell egy nagyobb lakásvásárláshoz, amivel a középmezőnyben van összehasonlításban. Ezt a problémát a kínálati oldalon is kezelni kellene, mert attól, hogy egy kormány kedvezményes hitelprogramot indít, még nem fog rögtön több lakás a piacra kerülni. A lakásépítési piac jelentős, évtizedes lemaradásban van. Az megfizethetőbb ingatlanárak kialakulásához a keresleti és a kínálati piac egyensúlyára volna szükség.
A háromszázalékos fix kamat jól hangzik, ám a kínálat hiánya okozta áremelkedéssel nem veszíti el a lényegét az intézkedés?
A piacihoz képest jóval kedvezőbb hitelkonstrukcióról van szó, de valóban, ha az árnövekedés elkezd beépülni lakásárakba, akkor ez is veszít az előnyéből. Ha felmennek az árak, akkor egyrészt több önerő kell, több hitel kell egy adott lakás megvásárlásához. Tehát ez attól is fog függeni, hogy milyen mértékben emelkednek majd az árak.
Mire lehet számítani, hányan mozdulnak meg majd a program kapcsán?
A várakozások abba az irányba mutatnak, hogy nagyjából 60-70 ezer ember mozdulhat meg a piacon, olyanok, akik 2-4 éven belül terveztek volna vásárlást. Ez a tömeg egy hirtelen áremelkedést okozhat.
Kinek lehet jó elsősorban ez a hitelkonstrukció?
Míg a piaci lakáshitelek jellemzően 20–30 százalékos önerőt követelnek meg, az Otthon Start Programban elég lehet mindössze 10 százalék. A 237 ezer forintos maximum törlesztő részlet viszont a kétkeresős családoknak kedvezhet inkább, vagy azoknak, akik az országos átlagnak megfelelő jövedelemmel rendelkeznek. Tehát fiatal pároknak, akik számára eddig elérhetetlen volt a lakásvásárlás, elképzelhető, hogy elérkezik ezzel a „most vagy soha pillanat” az Otthon Start programmal.
Utóbbi tényező akár pozitív demográfiai hatásokat is kiválhat?
Valóban lehet egy ilyen oldala is ennek az intézkedésnek, ami részben változtathat a „generation rent” jelenségen, vagyis azon, hogy bizonyos fiatal rétegek a saját otthon helyett bérleményekhez kötött jövőképpel rendelkeznek. Albérletben viszont nem biztos, hogy vállalnának gyereket, tehát a saját tulajdonú ingatlanhoz köthető biztonság ebben is okozhat változást.
Ha sokan bérlőként benyomulnak a lakáspiacra, az albérleti piacon keresletcsökkenés jöhet. A lakásbérlések piacára hatással lehet a program?
Az igaz, hogy várható keresletcsökkenés az albérletpiacon, ám hosszú távon legfeljebb stagnálásra lehet számítani inkább az árakban, mint csökkenésre. A lakáskiadásból származó bérbeadási hozamok az elmúlt években csökkenő trendet mutatnak. Ennek következtében reális forgatókönyv lehet, hogy az ingatlanpiacon befektetők számára a tőkepiaci instrumentumok például állampapírok, részvények várhatóan vonzóbb alternatívát kínálnak majd az ingatlanbefektetésekkel szemben, ha csak a hozamot nézzük.
Ha hosszútávon marad ez a program, a kínálat utolérheti a keresletet?
Ezt azért nehéz elképzelni, mert az újépítésű lakások aligha futnak másfélmillió forintos négyzetméter áron. Esetleg az agglomerációban vagy vidéken képzelhető el egy-két olyan projekt, ami megfelelhet a feltételeknek. Természetesen a kínálat felzárkózása egy többéves folyamat lehet, pláne, ha azt is figyelembe vesszük, hogy az elmúlt évtizedben európai összehasonlításban a sor végén kullogott Magyarország a lakásmegújulási ráta tekintetében.
Milyen intézkedés enyhíthetne a kínálati hiányon, és ezzel az egyensúlyi árak kialakításán?
Magyarországon a bérlakások állománya európai összehasonlításban is nagyon alacsony, miközben a fiatalabb generáció számára fontos lenne, hogy pályájuk elején kevesebbet fizessenek. Ezzel például a lakáshitelekhez szükséges önerőképzésen lehetne segíteni. Tehát olcsóbb, megfizethető bérlakás építési program sokat segítene a helyzeten, ami a magán- és önkormányzati lakásépítési projektek kedvezményekkel való ösztönzésével karöltve javíthatná az ingatlanok megfizethetőségét, valamint a fiatalok ingatlanhoz jutásának esélyeit.
A Concorde több, mint 30 éve meghatározó szereplő a befektetési szolgáltatók piacán. Privátbanki szolgáltatásaikkal 120 millió forinttól, dedikált befektetési tanácsadót biztosító prémium banking szolgáltatásukkal már 20 millió forinttól állnak az ügyfelek rendelkezésére. Írországi, ír jog alatt működő leányvállalatuk, a Concorde Investments Ireland 500 ezer eurótól vezet privátbanki számlát az ügyfeleinek, akár a magyarországi TBSZ előnyeinek kihasználása mellett is.
A Concorde szolgáltatásai között megtalálhatók a különféle portfóliókezelési lehetőségek is, amelyek azoknak szólnak, akik nem kívánnak napi szinten foglalkozni megtakarításaikkal, hanem szakértőkre bíznák a döntéseket. Ez talán a legkényelmesebb befektetési szolgáltatás: az ügyfelekkel közösen meghatározott keretek között egy professzionális csapat döntésein alapul a megtakarítások és a velük járó kockázatok szakszerű kezelése.
A portfóliókezelési szolgáltatások már nem csak a privátbanki szegmensben elérhetők: a Concorde Relax Befektetési Számla egy egyszerűen, teljes egészében digitálisan elindítható megoldás, amely már 5 millió forinttól elérhető, forintban és euróban is, díjmentes számlavezetéssel, és kizárólag az infláció feletti hozam után fizetendő sikerdíjjal. Ideális választás azoknak, akik a szakértelem biztonságát és a digitális megoldások kényelmét keresik.
A cikk a Concorde támogatásával készült.
The post Otthon Start program: sokaknak itt a „most vagy soha” pillanat, de hirtelen drágulás jön a lakáspiacon first appeared on 24.hu.
Tovább az erdeti cikkre:: 24.hu
