Az MNB friss adatai azt tükrözik, hogy az Otthon Start óriási keresletet generált a lakáspiacon.
2024-ben fokozatos, de nem egyenletes élénkülés volt megfigyelhető az ingatlanpiaci érdeklődésben, ám a kereslet még viszonylag hullámzott. A budapesti és vidéki házak iránti aktivitás tavasszal és ősszel is erős maradt, de a lakásoknál inkább mérsékelt, ingadozó érdeklődés volt jellemző.
2025-ben azonban egyértelmű töréspont látható, amely időben egybeesik az OtthonStart hitel bejelentésével, majd nyári indulásával. A lakáspiaci kereslet augusztusi megugrását a szeptemberben elinduló, széles körben elérhető, fix 3 százalékos kedvezményes kamatozású hitelt biztosító Otthon Start Program bejelentése okozta – idézik az MNB jelentését a Pénzcentrum összefoglalójában.
A jegybank arra figyelmeztet, hogy 2025 első felében érdemben emelkedett, és az év második felében tovább fokozódhat a lakáspiaci túlértékeltség.
Ez azt jelenti, hogy a lakásárak tartósan és jelentősen meghaladják azt a szintet, amelyet a gazdasági fundamentumok – például a háztartások jövedelme, a foglalkoztatottság, a hitelfeltételek vagy a demográfiai trendek – indokolnának.
Más szóval a lakások ára gyorsabban nő, mint amennyit a kereslet valódi, hosszú távon fenntartható ereje alátámaszt. Ilyen helyzetben a piac érzékenyebbé válik: nagyobb a kockázata annak, hogy egy külső sokk – például kamatemelkedés, gazdasági lassulás vagy hitelfeltételek szigorodása – hirtelen árcsökkenést vagy tranzakció-visszaesést idéz elő. A túlértékeltség így a pénzügyi stabilitás szempontjából is fontos mutató, mert jelzi, ha a lakáspiac áraiban buborékjellegű folyamatok kezdenek kialakulni.
A friss jelentésben az áll, hogy a jegybank kompozit indikátora szerint 2025 második negyedévében országosan 18,8 százalékot ért el a lakásárak fundamentumok által indokolt szinttől való becsült eltérése, ami az előző év azonos időszaki értékhez képest 5,7 százalékpontos emelkedést jelent.
„A fővárosi lakáspiacra vonatkozó becslésünk szintén a túlértékeltség érdemi emelkedését jelzi. A lakásárindex előzetes értékei alapján és az Otthon Start Program által generált jelentős kereslet miatt 2025 második felében a túlértékeltség további növekedése várható. Többek között a magasabb túlértékeltségből fakadó banki kockázatokra is reagálva az MNB 2026. január 1-jétől a hazai lakóingatlanra (valamint a kereskedelmi ingatlanra) bejegyzett zálogjoggal fedezett kitettségek esetében 1 százalékos szektorális rendszerkockázati tőkepuffert (sSyrB) ír elő, amivel célzottan növeli a bankok sokkellenálló képességét” – tették hozzá a jelentés.
Arról is írnak, hogy ötből négy túlértékeltségi alindikátor a kockázatok emelkedését jelzi. A 2025 első félévi dinamikus lakásár-növekedést részben a kínálat szűkössége magyarázta, de a piac keresleti oldalán is egyre nagyobb túlfűtöttség tapasztalható.
A lakásár/bérleti díj mutató értéke jelentősen meghaladja az elmúlt két évtizedben jellemző szintjét, ami hosszabb távon a lakhatási céllal vásárlókat a bérlés irányába, a bérbeadási céllal vásárlókat pedig más befektetési eszközök felé terelheti.
A lakásárak nemcsak a bérleti díjaknál, hanem a jövedelmeknél, az építési költségeknél és a megfizethető hitelösszegeknél is jelentősen nagyobb ütemben emelkedtek 2025 első félévében.
Mindez arra utal, hogy a lakáspiaci kereslet már az Otthon Start Program indulása előtt is meghaladta a hosszabb távon fenntartható szintet
– tették hozzá az MNB szakértői.
Összességében a jegybanknál nem azt állítják, hogy az Otthon Start Program biztosan lakáspiaci buborékot okoz, de szerintük a program hatására jelentősen megnőtt a buborékjellegű folyamatok kockázata.
Mivel a támogatás bejelentése és indulása látványos keresletnövekedést eredményezett egy olyan piacon, ahol a kínálat rövid távon rugalmatlan, az árak a fundamentumokhoz képest gyorsabban emelkedhetnek.
Ez túlértékeltséghez, végső soron pedig buborék-kockázathoz vezethet.
Az MNB ezért elővigyázatosságból megerősíti a bankok tőkepufferét, hogy egy esetleges későbbi sokkot jobban elviseljenek, vagyis nem tényként, hanem kockázatként kezeli az Otthon Start által felerősített árnövekedési hatást.
Új szintre kapcsol a drágulás
A jegybanki várakozások szerint országos átlagban 29 százalék közelébe gyorsulhat az éves nominális lakásár-dinamika 2025 végére.
Az MNB kevert frekvenciás, a legfrissebb, szeptemberi piaci indikátorokat is figyelembe vevő előrejelző modellje alapján országos átlagban 2025 harmadik és negyedik negyedévében is magas, 6-7 százalékos negyedéves lakásár-dinamika várható, így 2025 végére a lakásárak éves növekedési üteme 28,8 százalékra gyorsulhat
Budapesten 4-5 százalékos negyedéves áremelkedéseket követően 27,9 százalékot érhet el az éves lakásár-dinamika 2025 negyedik negyedévében. A fővárosi dinamika országosnál kisebb mértékű gyorsulását az indokolhatja, hogy az Otthon Start árjellegű feltételei, azaz a maximális 1,5 milliós négyzetméterár a budapesti lakások egy részénél korlátot jelenthetnek a további áremelések előtt, míg a vidéki árszintek mellett ez a korlát egyelőre nem effektív.
The post Otthon Start: veszélyes buborékfolyamatokra figyelmeztet az MNB first appeared on 24.hu.
Tovább az erdeti cikkre:: 24.hu
