Aki az elmúlt években akart Budapesten kisebb, egy-másfél szobás belvárosi lakást vásárolni, az gyakran belefuthatott olyan hirdetésekbe, ahol szépen felújított lakásokat kínáltak meghökkentően magas négyzetméteráron. A minap például egy olyan Facebook-bejegyzés került elénk, amelyben egy VII. kerületi 21 négyzetméteres, 1 szobás lakást kínáltak 48,9 millió forintos irányárral, „ügyvéd által ellenjegyzett használati megosztással”. A hirdető gálánsan felajánlotta azt is, hogy a kedves vevő megvásárolhatja a szomszédos lakást is, „így akár nagyobb alapterületű lakás, vagy kétlakásos befektetés is kialakítható”.

Ennyiből és a hirdetésben szereplő képekből könnyen kitalálható, hogy ez a 2,3 millió forintos négyzetméteráron árult lakás – ahol egyetlen szobában van a konyha, az étkező, a háló, a fürdőszobát pedig az egyik sarokban gipszkarton falak felhúzásával alakították ki – egykor egy klasszikus polgári lakás egyik szobája volt, és egy befektető a nagyobb nyereség érdekében feldarabolta azt.

Az ilyen hirdetések alatt nagyon sok kritikus kommentet olvashatunk, például

• hogyan lehet egy ilyen kicsi lakást ilyen magas áron kínálni;
• hogy milyen kényelmetlenséget okozhat a jövőben, hogy a lakásnak nincs külön helyrajzi száma;
• vagy van, aki azért érezné magát kényelmetlenül, mert végeredményben egy nagy lakásban lakik idegenekkel, még ha külön lakrésze is van.

De hogy pontosan miért szaporodtak el ezek a lakások, és milyen kockázatokkal jár a megvásárlásuk, arról szakértőket kérdeztünk.

Az idő múlásával változtak az igények

A budapesti nagypolgári lakások feldarabolása az elmúlt évtizedben látványosan erősödött, és a trend mögött egyszerre állnak piaci, jogi és várospolitikai tényezők. Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint több, egymást erősítő folyamat vezetett oda, hogy ma már egyre gyakrabban találkozunk olyan 150–200 négyzetméteres polgári lakásokkal, amelyeket három-négy kisebb lakássá szabdalnak. Ennek elsődleges oka, hogy ezek az ingatlanok egyszerűen elavultak a mai igényekhez képest:

A 2010-es, 20-as években már teljesen mások az elvárások egy ingatlannal szemben, mind a méret, mind a műszaki tartalom, mind pedig az elrendezés szempontjából.

A szakértő szerint a befektetői szemlélet is komoly szerepet játszik. A belváros mindig a budapesti ingatlanpiac egyik legdrágább és leglikvidebb része volt, ugyanakkor az összegszerűen is igen drága nagyméretű lakásokat egyre nehezebb értékesíteni. „Egy 150 négyzetméteres lakás akár 300 millió forintba is kerülhet” – mondja Balogh, hozzátéve, hogy egy ekkora összeg már jelentősen szűkíti a potenciális vevők körét. A kisebb lakások viszont olcsóbbak, így sokkal nagyobb a kereslet irántuk, ami végső soron a négyzetméterár növekedését hajtja.

Turisták helyett új vevőket keresnek

A 2010-es évektől egy új tényező is felgyorsította a feldarabolási lázat: az Airbnb. A rövid távú kiadás olyan üzleti modellt teremtett, amelyben megérte egyetlen nagy lakásból több miniapartmant kialakítani. „Már rögtön ötszöröződött a pénztermelő képessége” – fogalmaz Balogh.

Ezeket a lakásokat azonban jellemzően nem életvitelszerű tartózkodásra alakították ki: gyakoriak a látványos, Instagram-kompatibilis megoldások, ugyanakkor nincs hely egy nagyobb hűtőnek, nincs hely mosógépnek vagy egy normális szekrénynek.

Az elmúlt években több belvárosi kerület – a VI., az I., az V., a VII. és a VIII. – szigorította vagy újragondolja a rövid távú kiadást, ami várhatóan még több feldarabolt lakást dob a piacra. Hogy ezekre lesz‑e valódi kereslet, kérdéses. Balogh szerint

aki azt mondja, hogy biztosan látja, mi lesz ezzel az iparággal 5 vagy 10 év múlva, szerintem hazudik.

Mindenképpen kérjünk jogi segítséget

A trend azonban nem csupán piaci, hanem komoly jogi kérdéseket is felvet. Dr. Dobozy Lilla ügyvéd találkozik olyan esetekkel, amikor valaki már feldarabolt nagy lakást akar megvásárolni – vagy épp olyan ingatlant adna el, amelyet a korábbi tulajdonos alakított át több kisebb egységgé.

Bár saját tapasztalatai nem elég nagy számúak ahhoz, hogy statisztikát lehessen vonni, látja, hogy megjelentek ilyen piaci szereplők: a nagy lakások nehezebben értékesíthetőek, a kisebbek viszont jól eladhatók, és az Airbnb is ezt a típust preferálta.

Dobozy szerint a legtöbb probléma abból adódik, hogy a vevők nem tájékozódnak megfelelően, mielőtt szerződést kötnek.

„Megfelelő jogi segítséggel elkerülhetőek a problémák” – mondja, mivel a jelentősebb okiratok, mint társasházi alapító okirat, a tulajdoni lap és a térképmásolat alapján a legtöbb kockázat még az adásvétel előtt feltárható.

A feldarabolt lakások vásárlásának legnagyobb kockázata

Előfordul ugyanakkor, hogy a feldarabolt lakás valójában nem önálló ingatlanként létezik, mert a társasház nem járult hozzá az albetétesítéshez, vagy az értékesítő nem vállalta az ezzel járó hosszadalmas és költséges procedúrát. Ilyenkor a tulajdonosok használati megállapodással rendezik, ki melyik részt használhatja, és a vevő valójában csak a nagy lakás egy tulajdoni hányadát szerzi meg. Ez azonban elővásárlási jogot is keletkeztet a többi alhányadtulajdonos számára, ami újabb jogi lépéseket tesz szükségessé.

A legnagyobb kockázat Dobozy szerint egyértelmű:

használati megosztás nélkül nem javasolt a vásárlás.

Ennek hiányában a bankok nem hitelezik az ingatlant, a későbbi értékesítés is rendkívül nehézkes lehet, és akár folyamatos konfliktusok forrásává válhat, ki melyik rész kizárólagos használatára jogosult. Legalább ilyen problémás, ha a lakásokhoz nem tartoznak külön mérőórák, ez a meglátása szerint folyamatos vitákra adhat okot.

A helyi építési szabályzatot megsértve kialakított lakások pedig még nagyobb kockázatot hordoznak: forgalomképességük korlátozott, és a szabálytalanságok miatt akár hatósági eljárások is indulhatnak – tette hozzá Dobozy Lilla.

The post Feldarabolt nagypolgári lakások lepték el a piacot – szakértők mondják el, mi áll a trend mögött, és mire figyeljünk vásárláskor first appeared on 24.hu.

Tovább az erdeti cikkre:: 24.hu