Utoljára 2015-ben olvashattunk rólad a 24.hu hasábjain, akkor a frissen indult, airbnb-s lakások üzemeltetésére létrehozott vállalkozásodról meséltél. Mi történt az elmúlt 9 évben, létezik még ez a vállalkozás?
Abszolút létezik, persze közben voltak ilyen-olyan hullámvölgyek, alapvetően ugyanúgy szálláshely-üzemeltetéssel, rövidtávú lakáskiadással vagy ha úgy tetszik, Airbnb-s lakások üzemeltetésével foglalkozik a vállalkozásom. A korábban jellemző jutalékos lakáskezelést már nem vállalunk, helyette saját tulajdonú és bérelt ingatlanokat üzemeltetünk.
Akkor, ha jól értem, ebben a modellben már nem tudnak üzemeltetési szándékukkal felkeresni titeket a lakástulajdonosok?
Ellenkezőleg. Folyamatosan bővülünk és a weboldalunkon várjuk olyan lakástulajdonosok megkereséseit, akik nyitottak rá, hogy a lakásukat szálláshelyként üzemeltessük. Annyi a különbség, hogy a korábbi jutalékos, bevétel-megosztáson alapuló modell helyett hagyományos bérleti szerződéssel vesszük bérbe a lakásokat. Ebben az esetben a tulajdonos fix havi bérleti díjat kap tőlünk, a rövidtávú üzemeltetéssel járó minden üzleti kockázat, illetve engedélyezési és adózási felelősség a mi cégünkre hárul. Tulajdonképpen a tulajdonos szempontjából minden pont ugyanúgy zajlik, mintha albérletbe adta volna a lakást, csak ebben az esetben mi nem beköltözünk, hanem apartmanként üzemeltetjük.
Megéri még Budapesten Airbnb-zni?
A rövid válaszom az, hogy én ebből élek, itt az élő példa, persze, hogy megéri.
Ha ki kellene fejtenem, akkor már árnyaltabb a kép. Jelenleg túlkínálat van a piacon, egyszerűen több a szálláshely, így az Airbnb-s lakás is, mint a turista. A jó munkaerő drága és a mosodai szolgáltatásoknak is vagy akár a takarítószereknek is duplázódott az ára az elmúlt 1-2 évben, az energiaárakról nem is beszélve, miközben az éjszakánkénti árakat közel nem tudtuk ilyen mértékben növelni. Emellett rengeteg az adminisztratív teher is, ráadásul az engedélyek megszerzését is több ponton nehezítették. Nem olyan könnyű már talpon maradni, mint a covid előtti dübörgő időszakban.
Azért ez nem hangzik túl biztatóan.
Nem akarok panaszkodni, mi ezzel foglalkozunk és nem is tervezzük abbahagyni, nyereségesen működünk és további növekedést is tervezünk. Ezzel együtt azt gondolom, hogy jelenleg ez egy nehéz piac, de ahogy a covidot is túléltük és magunk mögött hagytuk, bízom benne, hogy a következő időszakban szép lassan búcsút inthetünk a háborúnak, inflációnak, rezsiparának, 16%-os állampapír hozamoknak és kiszámíthatóbb időszak következik.
A háború vagy az elszálló rezsiárak nyilvánvaló hátrányok, de mi a baj a 16%-os állampapír hozamokkal?
A saját tulajdonú ingatlanjainkat részben hitelből vásároljuk, amelyek kamatainak az általánosan magas kamatkörnyezet nem igazán tett jót. Másrészt általánosságban véve megfojtja a befektetési célú lakásvásárlást az, hogy míg egy ingatlanbefektetés esetén 7-8%-os éves hozam már kiemelkedőnek számít, ezzel szemben 16%-ot fizet az állampapír. Kinek van kedve ingatlanokkal bajlódni, amikor három kattintással vehetek állampapírt, dupla akkora hozammal és nulla kockázattal.
Tehát, akkor ingatlanba fektetni sem jó ötlet manapság?
Dehogynem!
Miért éri meg ingatlanba fektetni, ha ennyivel előnyösebb az állampapír?
Az ingatlan hozama a hasznosítás első évében a legalacsonyabb, mondjuk legyen 6%. A következő évben már lehet emelni a bérleti díjat vagy az éjszakánként árakat, így a hozam és azzal együtt a megtérülés évről évre javul, 5 éves távlatban pedig már bőven 10% fölött lesz az a hozam, ami a vásárlás évében még csak 6% volt. Ráadásul az ingatlannak van egy olyan jó tulajdonsága, hogy az értéke folyamatosan növekszik. Ha ma veszek egy 80 négyzetméteres lakást 80 millióért, akkor az 5 év múlva jó eséllyel ér majd 100-110 milliót, míg az állampapírba fektetett 80 millióm 5 év múlva is csak 80 millió lesz majd. Ráadásul ezek az extrém kamatok már most sem érhetőek el és aki korábban ilyen feltételekkel vett állampapírt, az még idén magas hozamokkal számolhat, de jövőre valószínűleg a jóval alacsonyabb inflációs szintet a kamatok is követik majd és tömegével fognak kiszállni ezekből befektetésekből, a felszabaduló tőke jó része pedig majd visszaáramlik az ingatlanpiacra. Emellett én személy szerint azzal is számolok, hogy az elmúlt 1-2 év extrém inflációja egyelőre még nem épült be az ingatlanárakba, ott gyakorlatilag stagnáltak az árak, miközben minden 1,5–2-szer annyiba kerül, mint 2 éve. Ez a stagnálás leginkább az alacsony keresletnek köszönhető, ha ismét visszaáramlik a tőke az ingatlanpiacra és megnő a kereslet, akkor az árak is kilőnek majd. Szerintem az infláció ugyanúgy be fog épülni az ingatlanok árába is, ahogy az bármely más termék esetében történt.
Visszatérve a vállalkozásodra, a fentiek alapján a bővülést nem csak további lakások bérlése jelenti, hanem saját tulajdonú lakásokat is terveztek még vásárolni?
Így van, jellemzően rossz állapotú lakásokat vásárolunk és rövidtávú kiadásra optimalizálva felújítjuk, majd egy részüket néhány év üzemeltetés után eladjuk. Jelenleg 2 eladó ingatlanunk van, egy IX kerületi 4 hálós lakás és egy balatonszepezdi ház, amiben 4 különálló apartmant alakítottunk ki.
Kicsit úgy hangzik, mintha a leggyengébben teljesítő lakásoktól így akarnátok megszabadulni.
Akkor ennek még finomítanom kell a marketingjén, mert abszolút nem erről van szó. Ideális esetben olyan vevőt találunk, akitől az adásvételt követően vissza tudjuk bérelni az ingatlant, így nem esne ki a portfoliónkból, ugyanúgy mi üzemeltetnénk tovább. Ez a leendő tulajdonosnak is kényelmes és kockázatmentes, hiszen az ingatlanvásárlással egyidejűleg aláírhatunk egy bérleti szerződést, így kvázi garantált hozammal vásárolhat lakást és persze nekünk is előnyös, ha a sajátjaink közül eladott lakások az adásvételt követően a bérelt lakások portfóliójába kerülnek.
Jó volt hallani az újabb nagyratörő terveid és hogy a sok kihívás és változás ellenére még mindig működik a vállalkozásod!
(X) A cikk fizetett hirdetés, nem a 24.hu szerkesztősége készítette.
The post Ingatlan-befektetések és Airbnb egy lakáskezelő szemszögéből first appeared on 24.hu.
Tovább az erdeti cikkre:: 24.hu
